上海青浦區(qū)中建企業(yè)天地招商綜合評估報告：項目出售與招租分析
上海青浦區(qū)中建企業(yè)天地招商綜合評估報告：項目出售與招租分析
1 上海中建企業(yè)天地項目核心亮點
中建企業(yè)天地由世界 500 強央企中國建筑集團（2023 年《財富》世界 500 強第 13 位）打造，位于上海虹橋國際中央商務區(qū)核心地帶（青浦區(qū)徐民路 168 弄 / 308 弄）。作為國家會展中心（進博會場館）門戶項目，直線距離僅 600 米，年均承接 4000 萬會展客流資源。
項目定位為 **“長三角一體化戰(zhàn)略標桿商務區(qū)”，以花園式生態(tài)辦公為核心，打造集甲級寫字樓、企業(yè)獨棟、商業(yè)配套、服務公寓于一體的35 萬㎡城市綜合體 **。已獲 LEED 金級與中國綠色三星雙認證，采用中空夾膠雙銀 Low-E 節(jié)能玻璃幕墻，能耗降低 30% 以上，提供國際化綠色辦公環(huán)境。
2 上海中建企業(yè)天地區(qū)位與交通優(yōu)勢
2.1 地理戰(zhàn)略價值
- 進博會核心輻射區(qū)：與國家會展中心直線距離 600 米，直接承接年均超 4000 萬高端會展客流，具備全球商貿資源轉化天然優(yōu)勢。
- 長三角一體化節(jié)點：15 分鐘車程覆蓋虹橋綜合交通樞紐（高鐵 / 航空）、新虹橋國際醫(yī)學中心等戰(zhàn)略設施，1 小時經濟圈覆蓋長三角主要城市。
- 西虹橋商務核心區(qū)：位于虹橋主城片區(qū)與拓展區(qū)交匯點，坐享 **“大虹橋” 政策三重疊加紅利 **（虹橋商務區(qū) + 青浦區(qū) + 張江示范區(qū)）。
2.2 多維交通網(wǎng)絡
該配置實現(xiàn) **“5 分鐘進虹樞，10 分鐘達會展，1 小時通長三角”** 的效率網(wǎng)絡，滿足高頻差旅、物流運輸、跨城通勤等需求。
3 上海中建企業(yè)天地項目規(guī)劃與硬件配置
3.1 總體規(guī)劃與產品設計
項目分東、西兩區(qū)開發(fā)，總建筑面積 35 萬㎡，以低密度、高綠化的花園辦公為特色（綠化率 30%）：
- 辦公組合：12 層標準甲級寫字樓（70% 得房率）+ 企業(yè)獨棟總部 + LOFT 創(chuàng)意空間
- 多元業(yè)態(tài)：星級酒店（中建萬怡 / 雅詩閣 lyf 公寓）+ 服務式公寓 + 配套商業(yè)
- 智慧化配置：AHU 空調系統(tǒng) + 智能通風 + 聯(lián)動客梯，實現(xiàn)空氣質量管理與電梯智能調度
3.2 建筑標準與技術參數(shù)
參數(shù)類別 | 配置標準 | 附加說明 |
層高 | 4.5 米（凈高 3 米） | 首層大堂挑高 10.5 米 |
空調系統(tǒng) | 大金 VRV 中央空調 | 開放時段：周一至周五 8:30-18:00 |
空調費用 | 含于物業(yè)費 | 無額外能耗支出 |
電梯配置 | 6 部客梯 + 2 部貨梯（標準樓棟） | 首層荷載 500kg/㎡ |
網(wǎng)絡支持 | 電信 / 聯(lián)通 / 移動三網(wǎng)接入 | 支持企業(yè)專線部署 |
停車位 | 468-700 個（東西區(qū)合計） | 充電樁預留位占比 30% |
物業(yè)公司 | 中建東孚物業(yè)（一級資質） | 央企背景專業(yè)服務 |
物業(yè)費 | 30 元 /㎡/ 月（含空調能耗） | 東區(qū)標準，西區(qū) 32 元 /㎡/ 月 |
車位月租金 | 500 元 / 泊位 | 長租客戶享優(yōu)先車位分配 |
項目采用高標準交付：鋁板吊頂、網(wǎng)格照明系統(tǒng)、架空網(wǎng)絡地板（100mm）、智能遮陽簾，滿足金融、科技類企業(yè)專業(yè)需求。
4 上海中建企業(yè)天地產業(yè)生態(tài)與商業(yè)配套
4.1 產業(yè)集群效應
已形成總部經濟 + 數(shù)字經濟 + 會展服務的產業(yè)生態(tài)鏈，吸引高能級企業(yè)矩陣：
- 世界 500 強：TP-link（全球通信設備龍頭）、中國聯(lián)通（數(shù)字經濟基座）、中信證券（綜合金融服務）
- 頭部企業(yè)總部：威馬汽車（新能源研發(fā)中心）、銀科控股（金融科技）、西虹橋管委會（政府服務平臺）
- 創(chuàng)新型企業(yè)：縉嘉集團（美妝電商，青浦納稅百強）、上海產業(yè)互聯(lián)網(wǎng)有限公司（產業(yè)數(shù)字化平臺）
- 專業(yè)服務機構：虹橋國際開放樞紐推進辦公室、進博會指揮中心（政企協(xié)作節(jié)點）
該生態(tài)實現(xiàn)上下游資源無縫對接，如威馬汽車與進博會技術展示聯(lián)動，中信證券為園區(qū)企業(yè)提供專屬金融服務通道。
4.2 商業(yè)配套體系
打造 **“5 分鐘辦公生活圈”** 配套網(wǎng)絡：
- 基礎商務服務：星巴克、園區(qū)智慧食堂（人均 25 元）、美宜家便利店、也是麥烘焙
- 高端商業(yè)配套：俏江南（商務宴請）、洲際酒店（會議中心）、Costco 超市（車程 10 分鐘）
- 人才生活保障：雅詩閣 lyf 服務式公寓（月租 8,000 元起）、華山醫(yī)院西院（三甲醫(yī)療保障）、上海美國學校
- 特別價值點：自營高星級酒店承接企業(yè)會展外溢需求，實現(xiàn) “客戶接待 - 產品展示 - 住宿服務” 閉環(huán)
5 上海中建企業(yè)天地租賃與購買方案分析
5.1 租賃方案（500㎡精裝辦公）
基于市場租金均價3.3-4.5 元 /㎡/ 天（東區(qū)標準層），設計優(yōu)惠入駐方案：
- 戰(zhàn)略合作價：2.5 元 /㎡/ 天（市場價降 1.0 元，稅 9%）
- 年租金測算：2.5 元 ×500㎡×365 天 = 456,250 元
- 物業(yè)費支持：30 元 /㎡/ 月 ×500㎡×12 月 = 180,000 元
- 綜合成本：636,250 元 / 年（含物業(yè)）
- 政策增效：若屬高新技術企業(yè)，可申青浦區(qū) 3 年 30% 租金返還，首年實付約 445,375 元
5.2 產權購置方案（500㎡標準層）
按單價4 萬元 /㎡計算（當前市場價 4.5 萬起）：
- 總購置成本：4 萬 ×500㎡=2,000 萬元
- 持有成本：物業(yè)費 180,000 元 / 年 + 車位費 60,000 元 / 年（按 10 個計）
- 資產增值預期：虹橋商務區(qū)近 3 年辦公均價年漲幅 8.5%，疊加進博會紅利支撐長期價值
- 融資優(yōu)勢：中建聯(lián)合銀行提供定制化按揭（首付 30%，利率 LPR-20BP）
6 上海中建企業(yè)天地政策支持體系
6.1 區(qū)域三級政策紅利
- 租金補貼：高新技術企業(yè)、跨國公司地區(qū)總部，可獲3 年 30% 租金返還（無需強制注冊）
- 人才保障：博士 / 高管享3 年安居補貼（最高 3000 元 / 月），子女優(yōu)先入讀國際學校
6.2 園區(qū)專項服務
- 企業(yè)管家：工商注冊、高新資質申報、進博會展商綠色通道（中建與進博局戰(zhàn)略合作）
- 產融聯(lián)動：聯(lián)合臨港基金提供 “投孵聯(lián)動”，覆蓋種子輪到 Pre-IPO 融資需求
- 定制特權：整棟購買享冠名權+免租期 8 個月（500㎡可納入集體采購計劃）
7 上海中建企業(yè)天地項目優(yōu)勢總結：五大核心競爭力
- 戰(zhàn)略區(qū)位唯一性
進博會 “零距離” 門戶，日均百萬級會展客流直接轉化商機，全球曝光度無可替代。
- 全業(yè)態(tài)生態(tài)閉環(huán)
“辦公 + 商業(yè) + 酒店 + 公寓” 自循環(huán)體系，提升企業(yè)品牌形象與員工滿意度，降低通勤成本。
- 成本政策雙優(yōu)
綜合成本僅為虹橋核心區(qū) 80%，疊加三重稅收返還 + 租金補貼，5 年周期可降本 40% 以上。
- 央企運營保障
中建東孚物業(yè)提供金融級安防與應急響應，規(guī)避民營開發(fā)商運營風險。
- 產業(yè)協(xié)同深度
融入 “會展服務 - 數(shù)字經濟 - 跨境貿易” 生態(tài)鏈，與 TP-link、中國聯(lián)通等世界 500 強形成資源共生體。
上海青浦區(qū)虹橋中建企業(yè)天地招商招租出售電話：021-64398555
