上海閔行區(qū)虹橋恒基旭輝中心招商綜合評(píng)估報(bào)告：項(xiàng)目出售與招租分析
上海閔行區(qū)虹橋恒基旭輝中心招商綜合評(píng)估報(bào)告：項(xiàng)目出售與招租分析
1 上海虹橋恒基旭輝中心核心價(jià)值摘要
恒基旭輝中心由中國(guó)上市房企百?gòu)?qiáng)旭輝集團(tuán)與世界 500 強(qiáng)香港恒基兆業(yè)聯(lián)合打造，是虹橋商務(wù)區(qū)核心腹地的地標(biāo)級(jí)城市綜合體。項(xiàng)目總建筑面積24 萬(wàn)平方米（地上約 16.7 萬(wàn)平方米），融合甲級(jí)辦公、企業(yè)獨(dú)棟、精裝公寓及 Block 街區(qū)商業(yè)四大業(yè)態(tài)，形成 “工作 - 生活 - 社交” 閉環(huán)生態(tài)。
作為虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐核心載體，項(xiàng)目坐擁國(guó)家會(huì)展中心（進(jìn)博會(huì)主場(chǎng)）、虹橋綜合交通樞紐、新虹橋國(guó)際醫(yī)學(xué)中心三大戰(zhàn)略資源，直接承接年均超 4000 萬(wàn)會(huì)展客流紅利。
核心優(yōu)勢(shì)三重奏：
- 交通能級(jí)長(zhǎng)三角頂尖：6 條地鐵交匯（含在建機(jī)場(chǎng) 23 號(hào)線），56 種換乘方式，10 分鐘直達(dá)虹橋樞紐，1 小時(shí)覆蓋長(zhǎng)三角主要城市；
- 產(chǎn)業(yè)集群高濃度聚集：與阿里巴巴、唯品會(huì)、平安保險(xiǎn)等世界 500 強(qiáng)為鄰，形成 “總部經(jīng)濟(jì) + 數(shù)字科技 + 會(huì)展服務(wù)” 生態(tài)鏈；
- 成本政策雙優(yōu)支持：辦公成本僅為陸家嘴的 60%，疊加虹橋商務(wù)區(qū) + 閔行區(qū) + 大張江示范區(qū)三重政策紅利。
2 上海虹橋恒基旭輝中心區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì)
2.1 地理戰(zhàn)略?xún)r(jià)值
項(xiàng)目位于閔行區(qū)申貴路 1799 弄，處于虹橋主城片區(qū)核心軸線：
- 進(jìn)博會(huì)經(jīng)濟(jì)引擎：距國(guó)家會(huì)展中心直線距離 1.5 公里，車(chē)程 10 分鐘，高效承接全球商貿(mào)資源；
- 長(zhǎng)三角一體化節(jié)點(diǎn)：15 分鐘覆蓋虹橋高鐵站、虹橋 T2 航站樓，實(shí)現(xiàn) “跨城辦公 - 當(dāng)日往返” 的高效商務(wù)模式；
- 政策疊加高地：同時(shí)享受虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐專(zhuān)項(xiàng)政策、閔行區(qū)總部經(jīng)濟(jì)扶持及張江示范區(qū)科創(chuàng)政策三重賦能。
2.2 立體交通網(wǎng)絡(luò)
項(xiàng)目構(gòu)建 “軌交 - 航空 - 高架” 三維交通體系，實(shí)現(xiàn)高效通勤：
該網(wǎng)絡(luò)支撐 “5 分鐘進(jìn)地鐵、8 分鐘達(dá)機(jī)場(chǎng)、10 分鐘到會(huì)展、1 小時(shí)通長(zhǎng)三角” 的效率閉環(huán)，大幅降低企業(yè)差旅及物流成本。
3 上海虹橋恒基旭輝中心項(xiàng)目規(guī)劃與硬件配置
3.1 總體規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)
項(xiàng)目采用BLOCK 街區(qū)理念，打造低密度花園式辦公環(huán)境：
- 業(yè)態(tài)組合：12 萬(wàn)㎡甲級(jí)辦公（70% 得房率）+3 萬(wàn)㎡精裝公寓 + 7,000㎡商業(yè)配套，實(shí)現(xiàn)職住平衡；
- 辦公產(chǎn)品矩陣：
- 獨(dú)棟總部：?jiǎn)螚澝娣e 1,920-19,472㎡（適合 10,000-16,000㎡需求），享獨(dú)立冠名權(quán)及景觀庭院；
- 標(biāo)準(zhǔn)甲寫(xiě)：?jiǎn)螌用娣e 1,000-2,000㎡，4.8 米層高，100mm 架空地板；
- 綠色認(rèn)證：LEED 金級(jí)預(yù)認(rèn)證，玻璃幕墻配智能遮陽(yáng)系統(tǒng)，降低能耗 25%。
3.2 核心技術(shù)參數(shù)與費(fèi)用體系
參數(shù)類(lèi)別 | 配置標(biāo)準(zhǔn) | 費(fèi)用說(shuō)明 |
層高 | 標(biāo)準(zhǔn)層 4.5-4.8 米，大堂 9 米 | 首層荷載 500kg/㎡ |
空調(diào)系統(tǒng) | 大金 VRV 中央空調(diào) | 租戶(hù)自主控制，24 小時(shí)開(kāi)放 |
空調(diào)計(jì)費(fèi) | 獨(dú)立電表按實(shí)結(jié)算 | 均價(jià)約 3.5 元 / 度（含基礎(chǔ)運(yùn)維） |
電梯配置 | 每棟 2 部客梯 + 1 部貨梯 | 峰值等候時(shí)間≤25 秒 |
網(wǎng)絡(luò)支持 | 電信 / 聯(lián)通 / 移動(dòng)三網(wǎng)接入 | 支持萬(wàn)兆光纖專(zhuān)線 |
停車(chē)位 | 共 1055 個(gè)（東西區(qū)合計(jì)） | 充電樁占比 30% |
物業(yè)公司 | 旭輝永升服務(wù)（上市物企） | 一級(jí)資質(zhì)，金融級(jí)安防 |
物業(yè)費(fèi) | 15.8 元 /㎡/ 月（辦公） | 含公共區(qū)域能耗及基礎(chǔ)維護(hù) |
車(chē)位月租金 | 900 元 / 泊位 | 長(zhǎng)租客戶(hù)享 “買(mǎi)十送一” |
4 上海虹橋恒基旭輝中心產(chǎn)業(yè)生態(tài)與商業(yè)配套
4.1 產(chǎn)業(yè)集群特征
項(xiàng)目已形成 “世界 500 強(qiáng) + 科創(chuàng)龍頭 + 專(zhuān)業(yè)服務(wù)” 三級(jí)企業(yè)矩陣：
- 跨國(guó)總部：阿里巴巴（數(shù)字貿(mào)易）、唯品會(huì)（電商）、平安保險(xiǎn)（金融）構(gòu)建產(chǎn)業(yè)基座；
- 科創(chuàng)標(biāo)桿：國(guó)核商業(yè)保理（能源金融）、東邦國(guó)際物流（供應(yīng)鏈）、光洋股份（智能制造）；
- 專(zhuān)業(yè)服務(wù)：永輝超市供應(yīng)鏈中心、中方信富投資咨詢(xún)，形成企業(yè)服務(wù)生態(tài)。
產(chǎn)業(yè)協(xié)同范例：阿里巴巴電商平臺(tái)與東邦物流形成 “線上交易 - 跨境物流” 閉環(huán)，國(guó)核保理為園區(qū)企業(yè)提供綠色能源專(zhuān)項(xiàng)融資。
4.2 商業(yè)配套體系
項(xiàng)目打造 “5 分鐘全維生活圈”：
- 商務(wù)服務(wù)：
- 基礎(chǔ)配套：園區(qū)智慧食堂（人均 25 元）、星巴克、便利蜂超市；
- 高端接待：虹橋天地朗豪酒店（六星級(jí)）、俏江南商務(wù)宴請(qǐng)廳；
- 人才保障：
- 居?。壕b公寓（91㎡三房月租 8,500 元）及公租房（60㎡一房 3,500 元 / 月）；
- 教育：上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)閔行外國(guó)語(yǔ)中學(xué)、愛(ài)博幼兒園（車(chē)程 5 分鐘）；
- 醫(yī)療：華山醫(yī)院西院（三甲）、新虹橋國(guó)際醫(yī)學(xué)中心（高端私立）；
- 特別價(jià)值：Block 街區(qū)商業(yè)實(shí)現(xiàn) “下樓即消費(fèi)”，夜間經(jīng)濟(jì)延長(zhǎng)至 23:00，提升員工留駐意愿。
5 上海虹橋恒基旭輝中心租賃與購(gòu)買(mǎi)方案分析
5.1 租賃方案（500㎡標(biāo)準(zhǔn)層）
基于市場(chǎng)租金均價(jià)3.71 元 /㎡/ 天（長(zhǎng)寧虹橋板塊），定制戰(zhàn)略客戶(hù)優(yōu)惠方案：
- 折扣租金：2.71 元 /㎡/ 天（市場(chǎng)價(jià)降 1.0 元，稅 9%）；
- 年租金成本：2.71×500㎡×365 天 = 494,575 元；
- 物業(yè)費(fèi)支出：15.8 元 /㎡/ 月 ×500㎡×12 月 = 94,800 元；
- 空調(diào)能耗：按日均 8 小時(shí)計(jì)，約 3.5 萬(wàn)元 / 年；
- 綜合年成本：622,375 元（含物業(yè)及基礎(chǔ)空調(diào)）；
- 政策增效：屬閔行重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)可申3 年租金補(bǔ)貼 20%，首年實(shí)付約548,250 元。
5.2 產(chǎn)權(quán)購(gòu)置方案（獨(dú)棟 10,000-16,000㎡）
按單價(jià)4.2 萬(wàn)元 /㎡計(jì)算（當(dāng)前整棟市價(jià) 5 萬(wàn)元 /㎡），以最小獨(dú)棟單元 10,000㎡為例：
- 總購(gòu)置成本：4.2 萬(wàn) ×10,000㎡=4.2 億元；
- 持有成本：物業(yè)費(fèi) 189.6 萬(wàn)元 / 年 + 車(chē)位費(fèi) 108 萬(wàn)元 / 年（按 120 個(gè)計(jì)）；
- 資產(chǎn)增值預(yù)期：虹橋商務(wù)區(qū)近 5 年辦公均價(jià)年漲幅 7.8%，2024 年大宗交易溢價(jià)率達(dá) 15%；
- 融資支持：恒基聯(lián)合浦發(fā)銀行提供定制按揭（首付 30%，利率 LPR-15BP）。
注：購(gòu)買(mǎi)方案優(yōu)勢(shì)在于資產(chǎn)增值收益 + 企業(yè)征信增強(qiáng)，適合戰(zhàn)略總部型企業(yè)；租賃方案更利于現(xiàn)金流優(yōu)化，適合快速擴(kuò)張期企業(yè)。
6 上海虹橋恒基旭輝中心政策支持體系
6.1 區(qū)域三級(jí)政策紅利
- 稅收返還：
- 高新技術(shù)企業(yè)：企業(yè)所得稅減免至 15%，研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除 200%；
- 人才補(bǔ)貼：
- 頂尖人才：提供最高500 萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼或10,000 元 / 月租房補(bǔ)貼；
- 骨干員工：享受閔行區(qū)人才公寓優(yōu)先配租（租金市場(chǎng)價(jià) 7 折）；
- 購(gòu)置激勵(lì)：整棟購(gòu)買(mǎi)企業(yè)可獲交易契稅全額返還+產(chǎn)證辦理綠色通道。
6.2 園區(qū)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)
- 企業(yè)管家：工商注冊(cè)、高新認(rèn)定、政策申報(bào)一站式代辦（旭輝永升服務(wù)團(tuán)隊(duì)）；
- 進(jìn)博會(huì)特權(quán)：通過(guò)旭輝與進(jìn)博局戰(zhàn)略合作，享展商資格審查快速通道；
- 融資嫁接：聯(lián)合臨港基金提供 “投貸聯(lián)動(dòng)”，覆蓋 Pre-A 輪到 IPO 全周期需求。
7 上海虹橋恒基旭輝中心項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)總結(jié)：五大戰(zhàn)略?xún)r(jià)值
恒基旭輝中心憑借不可復(fù)制的核心資源，成為企業(yè)長(zhǎng)三角布局的關(guān)鍵支點(diǎn)：
- 交通能級(jí)制勝
6 軌交 + 空鐵樞紐構(gòu)建長(zhǎng)三角最強(qiáng) TOD 網(wǎng)絡(luò)，降低供應(yīng)鏈成本 15% 以上，提升客戶(hù)到訪便利度。
- 產(chǎn)業(yè)生態(tài)賦能
與阿里、平安等企業(yè)形成垂直產(chǎn)業(yè)共同體，2024 年園區(qū)內(nèi)企業(yè)合作項(xiàng)目達(dá) 37 個(gè)，年均降低采購(gòu)成本 8%。
- 資產(chǎn)保值強(qiáng)勁
虹橋核心區(qū)商辦近 5 年年均增值 7.8%，整棟資產(chǎn)流動(dòng)性高于散售物業(yè) 30%，抗周期能力突出。
- 政策濃度稀缺
三重政策疊加使企業(yè)10 年綜合稅負(fù)降低 42%，人才獲取成本下降 25%。
- 運(yùn)營(yíng)成本優(yōu)化
物業(yè)費(fèi)僅為陸家嘴同級(jí)的 60%，Block 商業(yè)配套降低員工通勤時(shí)間成本日均 1.2 小時(shí)。
選址行動(dòng)建議
- 租賃優(yōu)先：現(xiàn)房即用，建議鎖定東區(qū) 27 號(hào)樓高區(qū)（500㎡可享免租期 90 天），聯(lián)系招商經(jīng)理13651646342；
- 整棟收購(gòu)：重點(diǎn)考察西區(qū) 20 號(hào)樓（19,472㎡，報(bào)價(jià) 8.8 億元），可爭(zhēng)取折后單價(jià) 4.2 萬(wàn) /㎡，恒基提供分期付款方案；
- 政策申報(bào)：立即啟動(dòng)閔行區(qū)重點(diǎn)企業(yè)認(rèn)定，爭(zhēng)取三季度前落地租金補(bǔ)貼。
上海閔行區(qū)虹橋恒基旭輝中心招商出售出租電話(huà)：021-64398555
