上海臨空光大安石虹橋中心招商綜合評估報(bào)告：項(xiàng)目招租與企業(yè)選址決策分析
上海臨空光大安石虹橋中心專業(yè)選址評估報(bào)告
一、上海光大安石虹橋中心報(bào)告概述
報(bào)告用途：為企業(yè)選址決策提供產(chǎn)業(yè)適配性與成本效益評估
編制對象：企業(yè)董事長及戰(zhàn)略決策層
數(shù)據(jù)時(shí)效：截至 2025 年 7 月市場數(shù)據(jù)（租金 / 招商動(dòng)態(tài) / 政策）
編輯人：上海產(chǎn)業(yè)招商選址專家 | 15 年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)咨詢經(jīng)驗(yàn)
上海臨空光大安石虹橋中心招商招租電話：021-64398555
二、上海光大安石虹橋中心項(xiàng)目介紹
（一）戰(zhàn)略定位與更新背景
光大安石虹橋中心是國家級(jí)臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)的標(biāo)桿城市更新項(xiàng)目，由光大安石（中國領(lǐng)先不動(dòng)產(chǎn)資管平臺(tái)）開發(fā)，前身為卜蜂蓮花賣場，通過法拍收購后改造為總建筑面積17 萬㎡的 TOD 綜合體。項(xiàng)目于 2021 年竣工，融合四大業(yè)態(tài)：
- 甲級(jí)辦公：5 棟 5-8 層創(chuàng)意辦公樓（可租面積 4.5 萬㎡），提供獨(dú)棟及分層空間；
- 商業(yè)街區(qū)：6 萬㎡ Art Park 大融城，含融美市集等四大主題空間；
- 服務(wù)公寓：雅詩閣旗下馨樂庭品牌；
- 社區(qū)配套：屋頂花園、下沉廣場等公共空間。
（二）核心亮點(diǎn)
- 雙綠色認(rèn)證：上海首個(gè)LEED 鉑金 + WELL 金級(jí)雙預(yù)認(rèn)證商辦綜合體，降低企業(yè)碳足跡核算成本；
- 工業(yè)遺產(chǎn)活化：保留原建筑結(jié)構(gòu)，通過紅磚立面與玻璃幕墻碰撞塑造工業(yè)美學(xué)；
- 產(chǎn)業(yè)社區(qū)生態(tài)：創(chuàng)新 “辦公 + 商業(yè) + 公寓” 一體化模式，員工滿意度提升 30%。
三、上海光大安石虹橋中心區(qū)位與交通體系
（一）樞紐級(jí)交通網(wǎng)絡(luò)
維度 | 配置細(xì)節(jié) | 企業(yè)價(jià)值 |
軌交系統(tǒng) | 直連 2 號(hào)線淞虹路站（3 個(gè)出入口），規(guī)劃 26 號(hào)線雙地鐵上蓋 | 25 分鐘直達(dá)靜安寺 / 陸家嘴 |
空中走廊 | 距虹橋 T2 航站樓5 分鐘車程 | 國際差旅值機(jī)高效便捷 |
高速路網(wǎng) | 中環(huán) / 外環(huán)高架入口 2km 內(nèi) | 1 小時(shí)覆蓋蘇州 / 杭州等長三角城市 |
（二）經(jīng)濟(jì)圈層輻射
- 5 分鐘生活圈：新涇公園（生態(tài)休憩）、百聯(lián)西郊購物中心；
- 10 分鐘產(chǎn)業(yè)圈：聯(lián)動(dòng)臨空園區(qū) 2400 家企業(yè)（含阿里、攜程等總部）；
- 20 分鐘商務(wù)圈：覆蓋大虹橋 4000 億新能源集群（晶科能源等）。
四、上海光大安石虹橋中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位與聚集
（一）長寧區(qū) “總部經(jīng)濟(jì)” 戰(zhàn)略
- 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：國際貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)（2025 年規(guī)劃新增 12 類產(chǎn)業(yè)）；
- 非稅收扶持政策（規(guī)避公平競爭審查）：
?? 研發(fā)補(bǔ)貼：高新技術(shù)企業(yè)設(shè)備投資額最高 30% 返還；
?? 人才安居：5，420 套人才公寓（2 公里內(nèi)），租金低于市場價(jià) 20%；
?? 跨境便利：虹橋海外服務(wù)中心 “7 天速辦” 外籍工作許可。
（二）產(chǎn)業(yè)集群現(xiàn)狀
- 總部矩陣：集聚 30 家區(qū)域總部（如長城汽車、盈緯達(dá)）；
- 數(shù)字服務(wù)鏈：攜程旅行網(wǎng)、東方航空衍生 IT 服務(wù)商超 200 家；
- 臨空特色產(chǎn)業(yè)：航空物流、跨境電商占比園區(qū)產(chǎn)值 45%。
五、上海光大安石虹橋中心項(xiàng)目參數(shù)與硬件配置
類別 | 參數(shù)細(xì)節(jié) | 企業(yè)價(jià)值 |
空間配置 | 標(biāo)準(zhǔn)層 1,700-2,545㎡，得房率 70%-75% | 靈活適配初創(chuàng)至總部企業(yè) |
層高系統(tǒng) | 辦公層凈高 2.8-2.9m，裸頂工業(yè)風(fēng) | 支持創(chuàng)意辦公改造 |
空調(diào)系統(tǒng) | VRV 中央空調(diào)（工作日 8:30-18:00，周六半天） | 獨(dú)立控溫 + 新風(fēng)系統(tǒng)，電費(fèi) 0.18 元 / 度 |
電梯配置 | 每棟 2-4 部客貨梯（三菱品牌） | 高峰候梯 < 60 秒 |
持有成本 | 物業(yè)費(fèi) 28 元 /㎡?月，停車費(fèi) 1000 元 / 月?輛 | 含基礎(chǔ)空調(diào)費(fèi) |
六、上海光大安石虹橋中心商業(yè)配套生態(tài)
（一）企業(yè)服務(wù)矩陣
- 基礎(chǔ)配套：
- 白領(lǐng)食堂（人均 25 元）、共享會(huì)議室（免費(fèi)預(yù)約）；
- 24 小時(shí)便利店、智慧健身房、屋頂花園社交空間。
- 產(chǎn)業(yè)服務(wù)：
- 谷歌出海中心：降低跨境營銷成本 40%；
- KOL BOX 直播基地：免費(fèi)提供網(wǎng)紅直播間。
（二）人文生態(tài)賦能
- 藝術(shù)市集：季度性舉辦二次元巡演、國風(fēng)簽售活動(dòng)，提升品牌曝光；
- 數(shù)字交互：3D mapping 藝數(shù)裝置增強(qiáng)客戶體驗(yàn)。
七、上海光大安石虹橋中心周邊競品分析
八、上海光大安石虹橋中心核心競爭優(yōu)勢
（一）交通樞紐稀缺性
- 雙軌交覆蓋：2 號(hào)線 + 規(guī)劃 26 號(hào)線無縫直連，通勤效率高于凌空 SOHO 30%；
- 空港直達(dá)：5 分鐘至虹橋機(jī)場，適配高頻差旅企業(yè)。
（二）低碳辦公標(biāo)桿
- 雙認(rèn)證降低企業(yè) ESG 合規(guī)成本，能耗較傳統(tǒng)樓宇低 25%；
- 屋頂花園 + 新風(fēng)系統(tǒng)提升員工健康指標(biāo)（WELL 認(rèn)證實(shí)證）。
（三）產(chǎn)業(yè)政策直通
- 優(yōu)先對接 “研發(fā)補(bǔ)貼 + 人才公寓” 組合：
?? 設(shè)備投資返還 30% → 降低科技企業(yè)初始投入；
?? 人才公寓配額 → 解決核心團(tuán)隊(duì)住房痛點(diǎn)。
九、上海光大安石虹橋中心租賃解決方案（1000㎡專項(xiàng)）
（一）基礎(chǔ)條款
- 選址建議：T3 棟中區(qū)（視野通達(dá)，標(biāo)準(zhǔn)層 2，329㎡可分租）；
- 租期結(jié)構(gòu)：3 年起租（含6 個(gè)月裝修免租期）；
- 租金方案：4.8 元 /㎡?天（市場價(jià) 5.8 元下調(diào) 1 元，降幅 17.2%）。
（二）年度綜合成本測算
費(fèi)用類型 | 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) | 年度成本 |
基礎(chǔ)租金 | 1000㎡ × 4.8 元 × 365 天 | 1,752,000 元 |
物業(yè)費(fèi) | 28 元 /㎡?月 × 1000㎡ × 12 月 | 336,000 元 |
停車費(fèi) | 8 車位 × 1000 元 / 月 × 12 月 | 96,000 元 |
年度總成本 | 2,184,000 元 |
（三）增值權(quán)益包
- 政策嫁接：協(xié)助申報(bào)設(shè)備投資補(bǔ)貼（最高 300 萬元）；
- 生態(tài)資源：免費(fèi)使用 KOL BOX 直播間（12 次 / 年）；
- 人才支持：匹配 2 套人才公寓（市場價(jià) 8 折）。
十、上海光大安石虹橋中心選址專家建議
光大安石虹橋中心以 “軌交樞紐 × 低碳認(rèn)證 × 政策直通” 三維模型，成為三類企業(yè)戰(zhàn)略優(yōu)選：
- 跨境貿(mào)易企業(yè)：谷歌出海中心降低獲客成本，5 分鐘空港提升物流效率；
- 科技研發(fā)機(jī)構(gòu)：LEED-WELL 雙認(rèn)證助力 ESG 評級(jí)，設(shè)備補(bǔ)貼對沖研發(fā)投入；
- 創(chuàng)意設(shè)計(jì)公司：工業(yè)風(fēng)空間 + 藝術(shù)市集激發(fā)靈感，圈層活動(dòng)強(qiáng)化品牌傳播。
決策窗口期：2025 年 Q3 前簽約可鎖定 “6+3” 免租期（6 個(gè)月裝修 + 3 個(gè)月運(yùn)營扶持），同步申報(bào)長寧區(qū)研發(fā)補(bǔ)貼（2025 年 12 月截止）。
價(jià)值對比矩陣
維度 | 光大安石虹橋中心 | 凌空 SOHO（競品） |
通勤效率 | ?????（雙軌交 + 空港直達(dá)） | ???☆（單軌交） |
政策強(qiáng)度 | ????（研發(fā)補(bǔ)貼 + 人才公寓） | ??（基礎(chǔ)園區(qū)政策） |
實(shí)際成本 | 租金低 17%+ 能耗降 25% | 高物業(yè)費(fèi)稀釋利潤 |
數(shù)據(jù)溯源：產(chǎn)業(yè)政策引自《長寧區(qū)推進(jìn)虹橋國際開放樞紐建設(shè)行動(dòng)方案》；綠色認(rèn)證參數(shù)依據(jù) LEED/WELL 官網(wǎng)公示。
上海臨空光大安石虹橋中心招商招租電話：021-64398555
