上海聯(lián)美虹橋首位 SHOWAY招商投資評(píng)估報(bào)告：項(xiàng)目招租與企業(yè)選址決策深度分析
上海聯(lián)美虹橋首位 SHOWAY 項(xiàng)目綜合評(píng)估報(bào)告
報(bào)告用途
為企業(yè)戰(zhàn)略選址提供會(huì)展經(jīng)濟(jì)價(jià)值與全業(yè)態(tài)生態(tài)適配性分析
編制對(duì)象
企業(yè)董事長(zhǎng)及投資決策委員會(huì)
數(shù)據(jù)時(shí)效
截至 2025 年 7 月市場(chǎng)動(dòng)態(tài)（租金 / 政策 / 招商）
編輯人
上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組（12 年長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)咨詢經(jīng)驗(yàn)）
上海聯(lián)美虹橋首位 SHOWAY招商招租電話：021-64398555
一、上海聯(lián)美虹橋首位 SHOWAY項(xiàng)目定位與核心價(jià)值
聯(lián)美虹橋首位 SHOWAY是虹橋國際開放樞紐核心區(qū)規(guī)模最大的 “會(huì)展 + 商業(yè) + 總部” 綜合體，由聯(lián)美集團(tuán)（千億級(jí)資產(chǎn)規(guī)模）投資開發(fā)，總建筑面積 140 萬㎡，整合 20 棟 5A 甲級(jí)寫字樓、43 萬㎡商業(yè)體（含亞洲最大劇院群 / 創(chuàng)新奧特萊斯）、瑞吉酒店及人才公寓，直接承接進(jìn)博會(huì)年均 4000 萬會(huì)展客流，定位為 “長(zhǎng)三角商貿(mào)文化超級(jí)樞紐”。
不可替代性標(biāo)簽
- 進(jìn)博會(huì)零距離門戶：與國家會(huì)展中心一街之隔，實(shí)現(xiàn) “展商 - 客戶 - 辦公” 無縫轉(zhuǎn)化，如 TCL 連續(xù)參展并轉(zhuǎn)化訂單；
- 全業(yè)態(tài)自循環(huán)生態(tài)：工作、生活、會(huì)展、文化全場(chǎng)景覆蓋，員工滿意度提升 40%；
- 名企磁場(chǎng)效應(yīng)：聚集波司登區(qū)域總部、TCL 格創(chuàng)東智研發(fā)中心、央企新能源總部（2024 年上海最大整棟租賃交易）。
二、上海聯(lián)美虹橋首位 SHOWAY區(qū)位與戰(zhàn)略輻射力
黃金坐標(biāo)
青浦區(qū)蟠中東路 188 號(hào)，虹橋國際開放樞紐 “一核四區(qū)” 商務(wù)核心區(qū)，直面國家會(huì)展中心（進(jìn)博會(huì)場(chǎng)館）。
流量樞紐網(wǎng)絡(luò)
- 軌交動(dòng)脈：四軌上蓋（2/17 號(hào)線已運(yùn)營，13/25 號(hào)線規(guī)劃中），1 站直達(dá)虹橋火車站，30 分鐘貫通靜安寺 / 陸家嘴；
- 跨城效率：高鐵 25 分鐘抵蘇州、45 分鐘抵杭州，2 小時(shí)航空圈覆蓋日韓及東南亞；
- 會(huì)展直連通道：地下連廊直通國家會(huì)展中心，日均承接 10 萬 + 進(jìn)博會(huì)展商客流。
三、上海聯(lián)美虹橋首位 SHOWAY區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位與集群生態(tài)
青浦區(qū) “會(huì)展經(jīng)濟(jì) +” 戰(zhàn)略
- 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：國際貿(mào)易、總部經(jīng)濟(jì)、數(shù)字服務(wù)（2025 年新增 “大科創(chuàng)” 功能，研發(fā)企業(yè)占比達(dá) 全市 3.4 倍）；
- 產(chǎn)業(yè)三角格局：與浦東 “國際物流”、張江 “硬科技” 錯(cuò)位，聚焦 跨境服務(wù) 與 流量變現(xiàn)。
企業(yè)聚集實(shí)況
- 頭部矩陣：波司登（區(qū)域總部）、TCL（人工智能研發(fā)）、中電投融和（新能源）、貓人科技（數(shù)字消費(fèi)）；
- 經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)：2025 年上半年青浦區(qū) GDP 706 億元（同比增 7.1%），虹橋商務(wù)區(qū)稅收 262.68 億元（同比增 6.5%）。
四、上海聯(lián)美虹橋首位 SHOWAY項(xiàng)目參數(shù)與硬件配置
參數(shù)類別 | 配置標(biāo)準(zhǔn) |
建筑結(jié)構(gòu) | 20 棟 5A 甲級(jí)寫字樓（層高 3m，大堂挑高 8.5m），得房率 70%-74% |
單元分割 | 380-15,332㎡（支持整層 / 整棟定制），標(biāo)準(zhǔn)層 1,000-2,065㎡ |
能源系統(tǒng) | LEED 金級(jí)認(rèn)證，雙層 Low-E 玻璃幕墻（節(jié)能 30%+），電量配置 60W/㎡ |
實(shí)驗(yàn)室支持 | 樓板承重 300kg/㎡（局部加固至 500kg），預(yù)留設(shè)備管井 |
智慧運(yùn)維 | 電信 / 聯(lián)通 / 移動(dòng)三網(wǎng)接入，智能安防監(jiān)控 |
數(shù)據(jù)來源：聯(lián)美集團(tuán)官方參數(shù)及實(shí)地檢測(cè)
五、上海聯(lián)美虹橋首位 SHOWAY競(jìng)品對(duì)標(biāo)與差異化壁壘
1. 虹橋天地（瑞安開發(fā)）
- 短板：租金溢價(jià)顯著（均價(jià) 5.8 元 /㎡?天），無整棟定制選項(xiàng)；商業(yè)客流密集，私密性較低；
- 硬件局限：層高僅 2.7m，會(huì)展資源承接能力弱于首位 40%。
2. 龍湖虹橋天街
- 短板：商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整頻繁（40 + 店鋪圍擋），品牌穩(wěn)定性不足；距國家會(huì)展中心 車程 15 分鐘，缺乏直連通道。
首位 SHOWAY 核心壁壘
會(huì)展流量壟斷：進(jìn)博會(huì) “零距離” 商機(jī)轉(zhuǎn)化，年均 4000 萬客流觸達(dá)；
全業(yè)態(tài)閉環(huán)：百老匯劇院群（1 萬座位）+ 瑞吉酒店提升企業(yè)商務(wù)接待能級(jí)，客戶轉(zhuǎn)化率 提升 25%。
六、上海聯(lián)美虹橋首位 SHOWAY扶持政策與商業(yè)賦能
企業(yè)服務(wù)包（規(guī)避公平競(jìng)爭(zhēng)審查）
- 研發(fā)補(bǔ)貼：設(shè)備投資額 15%-30% 返還（閔行區(qū)科技創(chuàng)新基金）；
- 人才安居：高管 / 博士 3 年住房補(bǔ)貼 + 子女優(yōu)先入讀上海美國學(xué)校；
- 會(huì)展權(quán)益：優(yōu)先參與進(jìn)博會(huì)展示、國際訂單對(duì)接（如 TCL 參展資源）。
商業(yè)配套矩陣
- 商務(wù)接待：13 棟百老匯劇院（新品發(fā)布 / VIP 活動(dòng)）、瑞吉酒店集群；
- 員工生活：首位甜品街（60 + 品牌）、奧特萊斯（450 + 零售）、3 棟人才公寓。
七、上海聯(lián)美虹橋首位 SHOWAY租賃方案（1000㎡戰(zhàn)略級(jí)選址）
基礎(chǔ)條款
- 選址建議：B2 棟中區(qū)（毗鄰波司登總部，俯瞰中央公園）；
- 租期架構(gòu)：5 年起租（含 6 個(gè)月裝修免租期）；
- 租金方案：按市場(chǎng)價(jià) 3.5 元 /㎡?天（2025 年 Q3 簽約鎖定優(yōu)惠）；
- 物業(yè)費(fèi)：35 元 /㎡?月（含基礎(chǔ)空調(diào)及公共能耗）；
- 停車費(fèi)：1,000 元 / 個(gè) / 月（共 328 個(gè)車位，含新能源樁）；
- 空調(diào)加時(shí)：450 元 / 小時(shí)（工作日 18:00 后，周六半日開放）。
年度成本測(cè)算
年租金成本：3.5 元 /㎡?天 × 1000㎡ × 365 天 = 約 127.75 萬元
年物業(yè)費(fèi)：35 元 /㎡?月 × 1000㎡ × 12 月 = 42 萬元
年總成本：約 169.75 萬元（不含稅）
戰(zhàn)略增值權(quán)益
- 進(jìn)博會(huì)資源包：免費(fèi)參與進(jìn)博會(huì)展商對(duì)接會(huì) 1 次（覆蓋 200 + 國際采購商）；
- 人才公寓配額：匹配 2 套市場(chǎng)價(jià) 8 折 公寓（3 年有效期）；
- 綠電經(jīng)濟(jì)性：光伏系統(tǒng)優(yōu)先供電，年減碳成本 12 萬元。
八、上海聯(lián)美虹橋首位 SHOWAY：會(huì)展經(jīng)濟(jì)時(shí)代的核心資產(chǎn)
首位 SHOWAY 以 “進(jìn)博會(huì)零距離 × 全業(yè)態(tài)閉環(huán) × 名企生態(tài)圈” 三維引擎，成為企業(yè)搶占長(zhǎng)三角流量制高點(diǎn)的戰(zhàn)略選擇。其本質(zhì)價(jià)值在于：
流量變現(xiàn)：年均 4000 萬會(huì)展客流直接轉(zhuǎn)化商機(jī)，較競(jìng)品觸達(dá)效率 提升 3 倍；
品牌賦能：瑞吉酒店 + 百老匯劇院群提升高端客戶成交率 25%；
政策紅利：優(yōu)先承接閔行區(qū) “大科創(chuàng)” 產(chǎn)業(yè)基金 與進(jìn)博會(huì)專項(xiàng)扶持。
上海聯(lián)美虹橋首位 SHOWAY招商招租電話：021-64398555
